BOME Nº 6400 del martes, 28 de julio de 2026

El Consejo de Gobierno, en sesión resolutiva Ordinaria celebrada el 23 de julio de 2026, ha procedido a la aprobación de la propuesta de la Consejería de Economía, Comercio, Innovación Tecnológica, Turismo y Fomento, adoptando el siguiente acuerdo registrado al número 2026000695:

“

I.- ANTECEDENTES.- (904/2026)

Por D. Juan José Flandes Cantón, en nombre y representación de Dª BELÉN RÍOS MARTÍNEZ, con CIF 45323135-W, se ha presentado una solicitud para que se transforme el uso de una nave industrial ubicada en la calle La Espiga 17 del polígono industrial SEPES (nave C1).

Se trata de la nave con referencia catastral 5232501WE0053S0001PK.

Junto a la solicitud se ha presentado un documento técnico redactado por el citado arquitecto.

El objetivo es transformar el uso actual Industrial (Tipología T.9.A) en Equipamiento Secundario (Tipología T11) para la implantación de un Centro de Danza

Junto a la solicitud se presentó un documento técnico redactado por el citado arquitecto.

Por los servicios técnicos de esta Dirección General se realizó un primer informe de fecha 28/04/2026, en el que se señalaban los aspectos a corregir del documento presentado.

Con fecha 18/05/2026 se presenta el nuevo documento de transformación de uso que da respuesta a las incidencias señaladas en informe técnico anterior.

Con fecha 13/07/2026 por el Técnico D. Juan José Flandes Cantón, en calidad de representante de Da. Belén Rios Martínez, se ha presentado el documento Estudio de Transformación de Usos, CSV 16345631503470763727.

Consta en el expediente escrito de la interesada de 01/07/2026 aceptando las plusvalías urbanísticas que se generen como consecuencia del estudio de Transformación de uso.

Con fecha 15/07/2026 se ha emitido informe técnico favorable por parte de los Servicios Técnicos de la DG de Vivienda, Patrimonio y Urbanismo.

Consta informe jurídico favorable de fecha 20/07/2026.

II. JUSTIFICACIÓN DE LA TRANSFORMACIÓN.-

En este tipo de cambios puntuales de usos urbanísticos, el interés  general bajo el que se deberá examinar la actuación debe centrarse en varios factores, como el favorecimiento de los cambios que la dinámica urbana exige, de tal forma que no se produzcan vaciamientos de los usos de determinadas zonas urbanas, en el beneficio o perjuicio que para el entorno próximo (tratándose de actuaciones de ámbito local) produce el nuevo uso, en la necesidad de seguir manteniendo un equilibrio entre los distintos usos urbanos, etc.

En este expediente, se pretende transformar una superficie parcelaria de 287 m2, incluida, a su vez, en una manzana de 7.270,00 m2 de suelo de superficie lucrativa (con calificación T9 (Tipología Industria Nido A e Industria ligera B, según Plan Parcial).

El ámbito de actuación de este expediente y, por tanto, el ámbito de referencia para los cálculos correspondientes, será la Unidad Mínima Diferenciada, que en este caso es la unidad parcelaria, según la norma 116 del PGOU, ya que se pretende transformar el uso asignado a una parcela, que tiene, como se ha indicado, la calificación de T9, Industrial, según PGOU 1995, y de Industria Genérica según Plan Parcial.

En cuanto a las características propias del nuevo uso, se trata de implantar una instalación de Equipamiento Secundario con Alineación definida en Estudio de Detalle aprobado, T-11, para un Centro Lúdico (Uso Secundario). Esta tipología es compatible con el uso genérico industrial de la manzana. No obstante, y como prevé la descripción tipológica T-11 del PGOU, Norma 439, “c) Las edificaciones de equipamiento secundario asimilables a la presente tipología, que puedan resultar ubicables por compatibilidad de usos dentro de una manzana o Unidad mínima diferenciada con distinta tipología característica asignada, deberán cumplir las condiciones particulares de la edificación correspondiente a dicha tipología característica en todo lo referente a configuración de alineaciones, retranqueos, alturas, etc, adecuando en lo posible sus características propias a las de aquella”.

En aplicación de esta norma, se mantiene la configuración arquitectónica de la Nave cuyo uso se transforma, definiéndose los retranqueos en el Estudio permitiéndose el retranqueo en fachada y en fondo de parcela.

Dentro de los usos Detallados del PGOU de Melilla, podría categorizarse como Local de Recreo con superficie inferior a 300 m2 (uso número 30 del PGOU), y que se describe en la norma 305 del siguiente modo: “Es el local de recreo, espectáculos o reunión, de carácter lucrativo que puede estar destinado a otros usos (Equipamiento primario y secundario) en una superficie máxima del 40%”.

La actuación se ubica en una manzana del Polígono Industrial SEPES, delimitada por las Calles de la Espiga, Ficus, Dalia y Paseo de las Margaritas. Esta manzana está situada al Este del Polígono Sepes. La nave cuya transformación de uso se propone tiene frente a la calle de la Espiga.

Atendiendo al destino detallado de la nave (local de recreo, espectáculos o reunión) su coexistencia con el uso industrial no presenta mayor inconveniente. Desde el punto de vista de la compatibilidad horaria, la nueva actividad, con uso intensivo en fines de semana y en horario de tarde/noche, favorece que esta zona de la Ciudad no se quede desierta en determinadas franjas horarias y días festivos, ya que este tipo de actividades suele tener en esos períodos una mayor actividad y, por tanto, una mayor afluencia de público.

En cuanto a otros temas con incidencia urbanística, como el tráfico rodado, no supondrá el uso propuesto, con respecto al actual, un incremento que acarree un déficit de la estructura viaria actual. Además, por los diferentes usos horarios de las actividades industriales/almacenaje y deportivos, no se dará una repercusión negativa con respecto a la situación actual.

El análisis conjunto de todos estos factores permite informar favorablemente el expediente para que el ejercicio de la potestad urbanística de la Administración se ejerza teniendo como fin principal (sin descartar el particular) el interés general.

III.-1.- NORMATIVA ESTATAL.-

 A esta actuación le será de aplicación, con carácter general, el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de Octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.

El art. 4.1 de este texto dispone que la ordenación territorial y la urbanística son funciones públicas no susceptibles de transacción que organizan y definen el uso del territorio y del suelo de acuerdo con el interés general, determinando las facultades y deberes del derecho de propiedad del suelo conforme al destino de éste.

Este ejercicio de la potestad de ordenación territorial y urbanística deberá ser motivado, con expresión de los intereses generales a que sirve.

En el art. 7.1.b) de este texto normativo se consideran actuaciones de transformación urbanística, entre otras, “b) Las actuaciones de dotación, considerando como tales las que tengan por objeto incrementar las dotaciones públicas de un ámbito de suelo urbanizado para reajustar su proporción con la mayor edificabilidad o densidad o con los nuevos usos asignados en la ordenación urbanística a una o más parcelas del ámbito y no requieran la reforma o renovación de la urbanización de éste.”

En el art. 18 de este texto, se relacionan los deberes que comportan las actuaciones de dotación, que se modularán en función de la concreta actuación de que se trate. Entre estos deberes, está el de entregar a la Administración competente, y con destino a patrimonio público de suelo, el suelo libre de cargas de urbanización correspondiente al porcentaje de la edificabilidad media ponderada de la actuación, o del ámbito superior de referencia en que ésta se incluya, que fije la legislación reguladora de la ordenación territorial y urbanística. Este porcentaje es del 15 por 100 en Melilla, con la opción de bajarlo al 10 o subirlo al 20 en función de las plusvalías que genere la concreta acción urbanística.

La legislación sobre ordenación territorial y urbanística podrá determinar los casos y condiciones en que quepa sustituir la entrega del suelo por otras formas de cumplimiento del deber, excepto cuando pueda cumplirse con suelo destinado a vivienda sometida a algún régimen de protección pública en virtud de la reserva a que se refiere la letra b) del apartado 1 del artículo 20.

El art. 125 del texto refundido de la ley de suelo de 1976 permite que las obligaciones de cesión de suelo podrán ser sustituidas, en casos justificados, por una indemnización económica.

III.2.- NORMATIVA AUTONÓMICA.-

N    De ámbito Autonómico.-

La figura urbanística de la transformación de uso se define en el PGOU de Melilla en las siguientes normas:

• N. 116. Transformación de usos.
• Dentro del esquema de compatibilidad en los distintos niveles de asignación de calificación urbanística, se puede alterar o transformar la calificación pormenorizada asignada a una Unidad Mínima Diferenciada, o la calificación detallada asignada a una parcela, siempre que se realice el correspondiente Estudio de Transformación que demuestre y asegure que la propuesta de transformación mantiene inalterables las características de las asignaciones de los niveles superiores.
• En cualquier caso, la calificación global de un suelo urbanizable programado y en unidades de ejecución en suelo Urbano es inalterable, y solo podrán transformarse a través de un procedimiento que suponga la revisión del P.G.O.U. (N. 11 y 12), ya que con esta transformación se alteraría un elemento de la estructura general y orgánica del territorio (N. 129). Hay que tener en cuenta la salvedad contenida en la N. 210.
• Las propuestas de transformación de usos tendrá que asegurar el mantenimiento del aprovechamiento del ámbito, por lo que habrá que tener en cuenta no solo la edificabilidad o intensidad de uso, sino los coeficientes de ponderación fijados por el P.G.O.U. Las operaciones para asegurar el mantenimiento del aprovechamiento se hará siguiendo el esquema descrito por esta normativa en suelo urbano. N. 272 y 274.
• El Estudio de transformación se compondrá de una Memoria y Planos, donde se señalen las características del ámbito afectado a nivel urbanístico, así como la justificación de que se mantiene el aprovechamiento urbanístico en el ámbito, y de que la transformación no afecta a los niveles superiores de calificación urbanística. Dicha documentación, una vez presentada en el Registro Municipal, será informada por los técnicos municipales y sometida a información pública por un plazo de quince días. Transcurrido dicho plazo se elaborará un nuevo informe técnico con propuesta para su aprobación o no por la Comisión de Gobierno Municipal.

Si la Comisión de Gobierno aprueba el Estudio de Transformación, las condiciones contenidas en éste serán las que se apliquen en la concesión de licencia, completadas, en todo caso, con las condiciones urbanísticas del P.G.O.U.

• No existe transformación cuando la propuesta de edificación es de un uso característico del nivel de calificación superior (aunque esto suponga una modificación del uso existente).

En el caso de propuesta de edificación de usos compatibles es necesaria la redacción del Estudio de Transformación para asegurar la composición y características mínimas de la calificación de nivel superior (asegurar la superficie mínima de uso característico).

• N. 272. Transformación de usos.

1. Respetando la composición de usos característicos mínimos exigibles en el nivel de uso superior), u operando siempre manteniendo las condiciones del nivel superior, son posibles operaciones de transformación de usos en suelo urbano tanto a nivel de Unidad Mínima Diferenciada como a nivel de Parcela.
2. Para operar la transformación es necesaria la aprobación del correspondiente Estudio de Transformación (N. 116.d) que tendrá que estar aprobado antes de la solicitud de licencia para edificar el nuevo uso propuesto (N. 359). El Estudio de Transformación tendrá que asegurar que se mantiene el porcentaje mínimo de uso característico o principal en el nivel superior de asignación de uso.
3. Cuando se transforme el uso de una parcela, se utilizarán los coeficientes de ponderación correspondientes a la tipología edificatoria (de partida según el PGOU y de propuesta según el Estudio de Transformación) establecida en el cuadro de la N. 268 relativizado según el uso característico de Área de Reparto. La utilización de estos coeficientes asegurará el mantenimiento del aprovechamiento urbanístico en el ámbito de la parcela. Por tanto, la utilización de coeficientes de ponderación diferenciados antes de la transformación y después de la propuesta suponen una alteración en la edificabilidad de la parcela para mantener el aprovechamiento:

(Antes de la transformación)/Superficie de suelo x Edificabilidad según PGOU x Coeficiente de uso según PGOU = Aprovechamiento lucrativo real de la parcela = (Después de la transformación)/Superficie de suelo x Edificabilidad después de la transformación x Coeficiente de uso propuesto por la transformación.

• N. 437.4.- Tipologías Edificatorias y Calificación Urbanística.

Compatibilidades entre tipos edificatorios.

Con independencia de los grados de compatibilidad de usos en sus distintos niveles que se establecen en esta Normativa (nivel global, particularizado y detallado) y que tienen su correspondencia en cada nivel con las distintas tipologías edificatorias, se establece una compatibilidad/incompatibilidad general entre tipos edificatorios, determinada por las siguientes reglas:

1ª). El tipo edificatorio asignado a una Unidad mínima diferenciada será el característico de esa Unidad, debiendo extenderse como mínimo al 60% de la superficie total construida en la misma. El 40% restante podrán ocuparlo otros tipos edificatorios que sean compatibles con él.

2ª). Cada tipo edificatorio deberá destinarse al menos en un 60% de su superficie total construida al uso o usos detallados característicos asociados. El 40% restante podrá ser de otros asociados o no pero compatibles con el característico.

IV.- ANÁLISIS EN CONCRETO DE LA TRANSFORMACIÓN.-

Analizando en concreto la actuación, teniendo en cuenta lo señalado en los puntos anteriores, se observa lo siguiente:

1. El ámbito mínimo de actuación para un expediente de transformación de uso debe ser la parcela; la norma 112 del PGOU, en su letra g) se expresa en el sentido de que “El soporte espacial o territorial del uso y calificación detallada es la parcela.” Otras normas del PGOU como la 116 y la 264 fijan la parcela como la unidad mínima de intervención urbanística, diferenciándose así, los conceptos de parcela y finca (art. 26 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana).
2. Desde el punto de vista urbanístico, hay otros requisitos que deben cumplirse, y que son los siguientes:

• Debe mantenerse el 60 % del uso característico de la Unidad Urbanística Superior.

Al actuar sobre una parcela, la unidad urbanística superior es la manzana, por lo que debe mantenerse en ésta, al menos, como uso característico o principal el 60% de la calificación asignada por el PGOU.

Puesto que la superficie construida máxima de la manzana es de 8.884,80 m2c, y el nuevo uso transformado puede alcanzar una superficie construida máxima de 241,90 m2, es decir, aproximadamente un 2,72 %, se sigue manteniendo como uso característico el 97,28 % de la edificabilidad materializable.

• Según la norma 272 del PGOU, redactada al amparo de los principios y técnicas urbanísticas de la Ley del Suelo de 1992, y utilizando como referente la técnica del aprovechamiento tipo, en todo expediente de transformación de uso se debe cumplir la siguiente igualdad:

(Antes de la transformación)/Superficie de suelo x Edificabilidad según PGOU x Coeficiente de uso según PGOU = Aprovechamiento lucrativo real de la parcela = (Después de la transformación)/Superficie de suelo x Edificabilidad después de la transformación x Coeficiente de uso propuesto por la transformación.

Con esta fórmula se pretendía mantener inalterado el aprovechamiento de las Áreas de Reparto, aunque significase bajar la edificabilidad materializable de algunas parcelas, lo que actualmente, a pesar de haberse suprimido los aprovechamientos tipo en suelo urbano consolidado, se sigue cumpliendo, al ser norma específica y excepcional del PGOU.

El presente expediente afecta a una parcela consolidada por la edificación, en la que la edificabilidad materializada sería superior a la permitida tras el expediente de transformación de uso. No obstante, esta edificabilidad es consecuencia de unas obras ejecutadas sin licencia (por lo que no nos encontramos ante un caso de edificación en situación de fuera de ordenación, tal y como lo define la Ley del Suelo). Es por ello que NO es aplicable el Criterio de Interpretación publicado en el BOME de 20/06/2025, en el sentido de que se no se podría tramitar la Transformación en el caso de que la edificabilidad resultante del nuevo uso sea inferior a la consolidada.

i. No obstante, con la transformación de uso prevista a la tipología T11 (equipamiento secundario), la tipología urbanística resultante permitiría que la entreplanta no computase a efectos de edificabilidad (N. 412), siempre que ésta cumpla las disposiciones exigibles en la Norma 409.

El mecanismo de la figura de la Transformación de Uso se utilizará, en estos casos, principalmente para la cuantificación y pago de plusvalías e, hipotéticamente, en el caso de que se proceda a la demolición de lo construido y se solicite una licencia para la nueva edificación.

La aplicación de la fórmula de la norma 272 exige, por tanto, partir de la edificabilidad de la parcela afectada y aplicar los coeficientes de homogeneización de la norma 268 del PGOU.

En este caso la edificabilidad actual de la parcela, según se deriva del Estudio de Detalle aplicable a la manzana, es la siguiente:

ii. Edificabilidad: 1,22 m2t/m2s

iii. Edificabilidad Patrimonializada: 1,08 m2t/m2s

iv. Edificabilidad Sujeta a Plusvalía: 0,14 m2t/m2s

Por tanto, el aprovechamiento máximo materializable en esta parcela será, actualmente, de 287 x 1,22 = 350,75 m2t, de los cuales:

i. Patrimonializados: 287 x 1,08 = 309,96 m2

ii. Sujetos a plusvalía: 287 x 0,14 = 40,79 m2

Para conocer la edificabilidad resultante tras la transformación, debemos conocer el coeficiente de homogeneización de la tipología resultante, la T11 (edificio o instalación de equipamiento secundario con alineación a fachada). Puesto que este dato no figura en la norma 268 del PGOU para el área de reparto 15, tomaremos como referencia, para fijar este valor, la ponderación de la T12 en esta área, que es de 1,5, la homogeneización de ambas tipologías en el área de reparto 19.2, en que a la tipología T9 (asimilable a la T9A aprobada en ED) se le asigna un coeficiente de homogeneización de 1,05, y a la tipología T11 de 1,50, y el resto de áreas de reparto, en las que la ponderación entre la T11 y la T12 es de 5 puntos básicos de exceso en la segunda.

Con estos datos, parece razonable fijar un coeficiente de homogeneización de la T11 para esta área, en 1,45.

Con estos parámetros, la edificabilidad máxima del nuevo uso resultante se obtendría de la siguiente fórmula: (287 x 1,22)/1,45 = 241,90 m2c, en la que la edificabilidad sería 241,89/287 = 0,843 m2t /m2s, de los cuales:

i. Edificabilidad Patrimonializada: 287 x 1,08/1,45 = 213,77 m2c. O bien 213,77/287 = 0,745 m2t/m2s

ii. Edificabilidad Sujeta a plusvalía: 287 x 0,14/1,45 = 28,13 m2c. O bien 28,13/287 = 0,098 m2t/m2s

• Dado que no puede utilizarse el criterio de edificabilidad materializada superior a la permitida en parcela consolidada (NO es aplicable el Criterio de Interpretación publicado en el BOME de 20/06/2025), se comprueba si la parcela resultante tendría edificabilidad suficiente para absorber la edificación tras el cambio de uso propuesto:

i. Superficie construida total: 360,52 m2, de los cuales: 211,23 m2 se encuentran en Planta Baja y 149,29 m2 se encuentran en Entreplanta

ii. Al no computar la entreplanta, la edificabilidad consumida debe referirse sólo a la Planta baja, ascendiendo a: 211,23 m2.

Dado que la edificabilidad patrimonializada tras la transformación de usos es mayor a la necesaria (213,77 m2c > 211,12 m2), no habría inconveniente en permitir la transformación de usos pretendida.

• Al producirse una transformación de uso, el nuevo uso propuesto debe cumplir el resto de la normativa del PGOU, en concreto la norma 287 sobre reserva de aparcamientos en Equipamiento Secundario.

Según la interpretación de esta norma, se deben reservar en usos de equipamiento secundario una plaza de aparcamiento por cada 100 m2c a partir de 600 m2c. Interpretándose esta reserva en el sentido más favorable a la actuación, por lo que se considera que los primeros 600 m2c están exentos de dicha reserva. La reserva se acreditará por m2c materializado, según se justifique en la licencia de obra para adaptación al nuevo uso.

V.- TRATAMIENTO DE LAS PLUSVALÍAS URBANÍSTICAS.-

Según los criterios de interpretación fijados en la Orden del Consejero de Fomento a que se ha hecho referencia, y dado que esta figura urbanística es equiparable a una actuación de dotación, con un cambio de uso que produce mayor plusvalía urbanística, es necesario calcularla.

Según el informe técnico emitido, se considera que el propietario tiene patrimonializado 123,98 m2c del nuevo uso, en función de la compatibilidad general del PGOU del 40%.

La edificabilidad máxima del nuevo uso sería de 213,77 m2t, por tanto, existe un exceso de m2t del nuevo uso sobre el anterior de 89,79 m2t (213,77 – 123,98). Esta superficie construida estará sujeta a Plusvalías.

Para el cálculo de las Plusvalías, se incluye en el informe técnico (con referencia a otros expedientes recientemente tramitados por esta DG), los siguientes valores de repercusión:

• Del m2c uso comercial: 404,13 €.
• Del uso Industrial/almacén: 259,49 €

La diferencia entre ambos valores es de 144,64 €. Sobre una superficie sujeta a plusvalías de 89,79 m2, la plusvalía total obtenida asciende a 12.987,42 €, sobre la que el 15% asciende a MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y OCHO EUROS CON ONCE CÉNTIMOS (1.948,11 €).

El análisis conjunto de todos estos factores permite informar favorablemente el expediente para que el ejercicio de la potestad urbanística de la Administración se ejerza teniendo como fin principal (sin descartar el particular) el interés general, que en este caso estaría representado por la materialización en la parcela de un nuevo uso público secundario, del que podrán beneficiarse la ciudadanía melillense.

Por todo lo anterior y de conformidad con los documentos aportados al expediente, vengo en proponer al Consejo de Gobierno lo siguiente.

UNO.- Aprobar inicialmente el expediente de Transformación de Uso de la parcela objeto de esta propuesta, con Código CSV 16345631503470763727, y que quedará con la siguiente ordenación:

DOS.-  Fijar las Plusvalías Urbanísticas en el importe de MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y OCHO EUROS CON ONCE CÉNTIMOS (1.948,11 €), siendo el 15 % de la resultante, que se destinarán a la partida de Patrimonio Municipal del Suelo y que deberán ser satisfechas antes de la aprobación definitiva, como el importe de las tasas urbanísticas que ascienden a 250,00 €:

TRES.- Acordar la apertura de un plazo de información pública por periodo de veinte días hábiles, mediante su publicación en el BOME de la Ciudad de Melilla y en la página Web de publicidad institucional, durante el cual podrá ser examinado el expediente por cualquier persona, y formular las alegaciones que estimen convenientes. Además se deberá notificar esta aprobación a los propietarios afectados de la parcela que se transforma y al resto de propietarios de la manzana.

”

Lo que le traslado para su conocimiento y efectos oportunos.

Melilla, a 24 de julio de 2026,

La Secretaria Técnica de Fomento,

Francisca Torres Belmonte